荒川と江戸川に挟まれた水辺の区。葛西臨海公園や水族館がありファミリー層に人気。インド人コミュニティが形成された西葛西は「リトルインディア」として知られる。23区で最も子供の人口比率が高い。本ページでは、不動産相場・治安・災害リスク・生活利便性・将来性の5軸のデータから、江戸川区の「街としての総合力」を可視化します。
最終更新：2026年4月 ｜ 出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ
江戸川区はこんな人におすすめ
資産価値・不動産相場
カテゴリA スコア: 6.4 / 30点（23区内 21位）
江戸川区の坪単価中央値は125万円で、23区内では21位の水準です。2024年の中古マンション坪単価中央値は198万円で、23区平均（337万円）を下回る水準にあります。
2020年から2024年にかけての坪単価推移を見ると、168万円→198万円と+17.9%の変動となっています。
| 2020年 | 2021年 | 2022年 | 2023年 | 2024年 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 江戸川区 | 168万 | 179万 | 190万 | 198万 | 198万 |
| 23区平均 | 302万 | 292万 | 308万 | 321万 | 337万 |
出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ 取引価格データ（中古マンション等の坪単価中央値）
| 間取り | 家賃相場（平均） |
|---|---|
| 1K・1DK | 5.1万円 |
| 1LDK | 5.9万円 |
| 2LDK | 6.9万円 |
| 3LDK以上 | 9.5万円 |
出典：総務省統計局 住宅・土地統計調査（2018年）の借家データより算出した平均値
災害安全性
カテゴリB スコア: 13.2 / 20点
江戸川区は区の大部分が海抜ゼロメートル地帯で、荒川・江戸川の氾濫時に区の約7割が浸水する想定。「江東5区」の一つとして大規模水害時の広域避難計画を策定。ハザードマップでは「ここにいてはダメです」という警告が話題に。
治安
カテゴリC スコア: 8.3 / 20点 ── 23区内 15位
千人あたり犯罪率（補正後）2.91件は東京23区で15位であり、治安は平均的なエリアです。
犯罪の内訳を見ると、自転車盗が4,824件で最も多く全体の36.8%を占めます。凶悪犯は年間141件です。万引きは1,416件、詐欺は954件となっています。
| 罪種 | 件数 | 構成比 |
|---|---|---|
| 自転車盗 | 4,824件 | 36.8% |
| 万引き | 1,416件 | 10.8% |
| 車上ねらい | 384件 | 2.9% |
| 侵入窃盗 | 315件 | 2.4% |
| 凶悪犯 | 141件 | 1.1% |
| 詐欺 | 954件 | 7.3% |
出典：警視庁 区市町村の町丁別、罪種別及び手口別認知件数（令和7年）
生活利便性・教育
カテゴリD スコア: 4.2 / 15点
江戸川区の利便性スコアは15点満点中4.2点です。利便性スコアは低めですが、これは区の面積が広いことが主因です。駅前エリアの利便性は高い場合が多いです。
主要路線は総武線・都営新宿線・東西線・京成線で、人口密度は13,987人/km²です。物件選びでは「どの駅の徒歩圏か」が生活の質を左右するため、エリア単位での検討をおすすめします。
江戸川区の駅から渋谷・新宿・東京駅への推定所要時間です。各駅の路線情報とあわせてご確認ください。
| 駅名 | 路線 | →渋谷 | →新宿 | →東京 |
|---|---|---|---|---|
| 小岩 | JR中央・総武線 | 約35分（乗換3回） | 約28分（乗換2回） | 約18分（乗換1回） |
| 葛西 | 東京メトロ東西線 | 約48分（乗換4回） | 約40分（乗換3回） | 約30分（乗換2回） |
| 西葛西 | 東京メトロ東西線 | 約45分（乗換4回） | 約38分（乗換3回） | 約28分（乗換2回） |
| 瑞江 | 都営新宿線 | 約48分（乗換4回） | 約40分（乗換3回） | 約30分（乗換2回） |
| 船堀 | 都営新宿線 | 約48分（乗換4回） | 約40分（乗換3回） | 約30分（乗換2回） |
| 一之江 | 都営新宿線 | 約50分（乗換4回） | 約42分（乗換3回） | 約32分（乗換2回） |
| 平井 | JR中央・総武線 | 約35分（乗換3回） | 約28分（乗換2回） | 約18分（乗換1回） |
| 新小岩 | JR中央・総武線・JR総武本線 | 約28分（乗換2回） | 約20分（乗換1回） | 約10分 |
| 京成小岩 | 京成本線 | 約45分（乗換5回） | 約38分（乗換4回） | 約28分（乗換3回） |
| 江戸川 | 京成本線 | 約48分（乗換5回） | 約40分（乗換4回） | 約30分（乗換3回） |
| 篠崎 | 都営新宿線 | 約45分（乗換4回） | 約38分（乗換3回） | 約28分（乗換2回） |
| 東大島 | 都営新宿線 | 約45分（乗換4回） | 約38分（乗換3回） | 約28分（乗換2回） |
| 葛西臨海公園 | JR京葉線 | 約30分（乗換2回） | 約22分（乗換1回） | 約12分 |
出典：駅データ.jpの接続駅データに基づく推定値。駅間2.5分＋乗換1回5分で算出。実際の所要時間は時間帯・運行状況により異なります。
区立小学校71校は23区で2位の多さ。子供の人口比率が23区で最も高い。「子育て応援券」や「一時保育利用料助成」など独自の支援策が充実。
出典：e-Stat 社会・人口統計体系（2022年）
将来性
カテゴリE スコア: 2.1 / 15点
国立社会保障・人口問題研究所の推計によると、江戸川区の人口は2025年から2050年にかけて-8.3%の見込みです。人口減少が見込まれており、将来的な資産価値の維持には注意が必要です。
高齢化率22.2%、生産年齢人口（15〜64歳）比率65.8%で、23区平均と比較した人口構成のバランスも重要な判断材料です。
江戸川区内の主要エリア別データ
区内の主要エリアの坪単価と特徴
| エリア | 坪単価目安 | 特徴 |
|---|---|---|
| 葛西・西葛西 | 150〜220万円 | インド人コミュニティ。ファミリー向け |
| 小岩 | 130〜190万円 | 総武線沿線。再開発でエリア刷新中 |
| 船堀 | 120〜180万円 | 都営新宿線。公園・施設が充実 |
| 瑞江・篠崎 | 110〜170万円 | 23区最安レベル。広い物件が手に入る |
近隣エリアとの比較
江戸川区とスコアが近い区のUrunifyスコアを比較
江戸川区（34点）と近いスコアの区は葛飾区（29点、-5点）, 北区（40点、+6点）, 練馬区（40点、+6点）です。スコアの差は主に資産価値・治安・将来性のバランスによるもので、エリアの性格や住環境の好みによって最適な選択は異なります。
江戸川区内の駅スコアランキング
江戸川区11駅のUrunifyスコアを比較（クリックで各駅の街カルテを表示）
よくある質問
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出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ / 警察庁 犯罪オープンデータ / 警視庁 犯罪統計 / 防災科学技術研究所 J-SHIS / 総務省統計局 e-Stat / 国立社会保障・人口問題研究所
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