Methodology
Urunifyスコアとは？
街の総合力を、データで可視化する。
国の公開データのみを用いて「資産価値」「災害安全性」「治安」「生活利便性」「将来性」の5軸で街を100点満点で評価する独自指標です。算出方法とデータソースをすべて公開しています。
74/100
世田谷区（表示例）
全国上位 12% ｜ 東京都内 18位
5つの評価カテゴリ
各カテゴリ内のサブ指標を 0〜1 に正規化し、配点で重み付けして合計100点満点で算出。クリックで詳細を確認できます。
A
資産価値・価格安定性
30点満点 — 最大配分
なぜ30点（最大配分）か？
urunifyのコンセプトは「売るべき判断、潤う資産」。資産価値がサイトの根幹であり、不動産情報ライブラリAPIで最も豊富にデータが取れる領域です。
urunifyのコンセプトは「売るべき判断、潤う資産」。資産価値がサイトの根幹であり、不動産情報ライブラリAPIで最も豊富にデータが取れる領域です。
A-1. 地価変動率（5年CAGR）12点
- データ
- 地価公示APIから過去5年分の㎡単価
- 計算式
- CAGR = (最新年価格 / 5年前価格)^(1/5) − 1
- 正規化
- 全国市区町村のCAGRを偏差値化 → 0〜1。上位5%=1.0、下位5%=0.0
- 意図
- 継続上昇エリアは資産として有望。CAGRでバブルリスクを平滑化
A-2. 取引流動性8点
- データ
- XIT001から直近4四半期の取引件数
- 計算式
- 年間取引件数 ÷ エリア面積(km²) = 取引密度
- 正規化
- 対数変換後、全国偏差値で0〜1
- 意図
- 「売りたい時に売れる」流動性は資産評価の核
A-3. 価格安定性（ボラティリティ）6点
- データ
- 過去5年の地価公示の年次変動率
- 計算式
- 年次変動率の標準偏差（小さいほど安定）
- 正規化
- 逆数で0〜1（安定＝高スコア）
A-4. 乖離率（公示価格 vs 取引価格）4点
- データ
- 地価公示(XPT002) と取引価格(XIT001)
- 計算式
- (取引価格中央値 − 公示価格) / 公示価格
- 正規化
- 適正範囲(−10%〜+20%)内で高スコア
- 意図
- Urunify独自の「お買い得度」指標
B
災害安全性
20点満点
なぜ20点か？
防災意識は年々上昇し、宅建業法改正でハザード説明が義務化。ただし自然災害は確率的なため価格より低い配分。
防災意識は年々上昇し、宅建業法改正でハザード説明が義務化。ただし自然災害は確率的なため価格より低い配分。
B-1. 洪水浸水リスク7点
- データ
- 洪水浸水想定区域API（浸水深ランク）
- 計算式
- 浸水面積比率 × ランク別重み(0.5m未満=0.3, 0.5〜3m=0.6, 3m〜=1.0)
- 正規化
- 逆転（低リスク＝高スコア）
B-2. 地震危険度7点
- データ
- J-SHIS API（30年以内 震度6弱以上確率）
- 計算式
- 超過確率を5段階変換(0〜3%=1.0, 3〜6%=0.8, 6〜14%=0.5, 14〜26%=0.2, 26%〜=0.0)
B-3. 土砂・津波・高潮6点
- データ
- 土砂災害警戒区域 + 津波浸水想定 + 高潮浸水想定 各API
- 計算式
- 各面積比率を重み付け合算(特別警戒=1.0, 警戒=0.5)。逆転
C
治安
20点満点
なぜ20点か？
女性の66%が治安を重視。「〇〇市 治安」は大きな検索ボリューム。災害と同等の重要度。
女性の66%が治安を重視。「〇〇市 治安」は大きな検索ボリューム。災害と同等の重要度。
C-1. 人口あたり犯罪発生率12点
- データ
- 犯罪認知件数(警察庁) ÷ 住民基本台帳人口(e-Stat)
- 計算式
- 千人あたり犯罪率。繁華街は昼間人口で補正
- 正規化
- 全国偏差値、逆転（低犯罪＝高）
C-2. 犯罪トレンド8点
- データ
- 過去3〜5年分の年次犯罪認知件数
- 計算式
- 線形回帰の傾き → 減少=1.0, 横ばい=0.5, 増加=0.0
D
生活利便性・教育
15点満点
なぜ15点か？
利便性は個人の生活スタイルに依存し、絶対的評価がしにくいため低めの配分。
利便性は個人の生活スタイルに依存し、絶対的評価がしにくいため低めの配分。
D-1. 周辺施設密度8点
- データ
- 医療・保育園・学校・福祉施設の座標
- 計算式
- 面積あたり施設数(医療1.0, 保育1.0, 学校0.8, 福祉0.6)
D-2. 交通アクセス7点
- データ
- 駅別乗降客数 + エリア内駅数
- 計算式
- 駅数 × log(平均乗降客数)。同一都道府県内で偏差値化
E
将来性
15点満点
なぜ15点か？
将来推計は不確実性が高いため低め。ただし長期投資判断には不可欠な指標。
将来推計は不確実性が高いため低め。ただし長期投資判断には不可欠な指標。
E-1. 将来人口増減率（2025→2050）10点
- データ
- 500mメッシュ将来推計人口
- 計算式
- (2050年推計 − 2025年人口) / 2025年人口
E-2. 高齢化率・生産年齢人口比率5点
- データ
- e-Stat 国勢調査（年齢別人口）
- 計算式
- 生産年齢人口(15〜64歳) ÷ 総人口
統合計算式
配点が重み付けを兼ねるシンプルな設計です。
// 資産価値（満点30）
score_A = a1 × 12 + a2 × 8 + a3 × 6 + a4 × 4
score_A = a1 × 12 + a2 × 8 + a3 × 6 + a4 × 4
// 災害安全性（満点20）
score_B = b1 × 7 + b2 × 7 + b3 × 6
// 治安（満点20）
score_C = c1 × 12 + c2 × 8
// 生活利便性（満点15）
score_D = d1 × 8 + d2 × 7
// 将来性（満点15）
score_E = e1 × 10 + e2 × 5
Urunify Score = score_A + score_B + score_C + score_D + score_E
// 0〜100点（整数に丸め）
※ サブ指標が取得不可の場合、当該指標を除外し残りで按分。「信頼度: 低」と表示。
データソース
すべて日本政府が公開するオープンデータを使用。
SOURCE 01
不動産情報ライブラリAPI
国土交通省
地価・取引価格・ハザード・施設
SOURCE 02
e-Stat API
総務省 統計局
人口・世帯・年齢構成
SOURCE 03
犯罪オープンデータ
警察庁
犯罪認知件数・罪種別統計
SOURCE 04
J-SHIS 地震ハザードステーション
防災科学技術研究所
地震発生確率・揺れやすさ
SOURCE 05
将来推計人口データ
国立社会保障・人口問題研究所
2050年までの人口推計
エッジケースと補正
すべてのエリアで公平なスコアを提供するための対処方針。
データ欠損（年5件未満の町村）
市区町村中央値で補完。信頼度を3段階（高・中・低）で併記。
市区町村中央値で補完。信頼度を3段階（高・中・低）で併記。
繁華街バイアス
新宿区等は昼間人口ベースで犯罪率を再計算。
新宿区等は昼間人口ベースで犯罪率を再計算。
離島・過疎地
鉄道駅なしの地域はバス停・道路距離で代替。N/A時は他指標で按分。
鉄道駅なしの地域はバス停・道路距離で代替。N/A時は他指標で按分。
更新頻度
最速指標に合わせ四半期ごとにスコア再計算。
最速指標に合わせ四半期ごとにスコア再計算。
Urunifyスコアは投資助言ではありません。
本スコアは政府公開データに基づく参考指標であり、売買判断を推奨・保証するものではありません。実際の取引に際しては専門家にご相談ください。